"И.Н.Ашихмин. Аренда недвижимости " - читать интересную книгу автора

к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а
обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим
имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение
обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления
обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо
наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое
исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой
лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего
обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если
обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном
объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить
исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части,
соответствующей непредоставленному исполнению (информационное письмо N 66,
пункт 10).

Таким образом арендодатель, который не исполнил обязательство по
передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или
исполнил обязательство частично (передал часть помещений), вправе требовать
с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи
нежилых помещений и только за фактически переданные помещения.
Пункт 1 статьи 655 ГК РФ определяет, что обязательство арендодателя
передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после
предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания
сторонами соответствующего документа о передаче, то есть факт передачи
объекта недвижимости подтверждается подписанием соответствующего документа о
передаче. И, следовательно, акт приема-передачи подтверждает факт владения и
пользования объектом недвижимости. Однако в практике встречаются споры,
когда акт приема-передачи не подтверждает ни фактическую передачу, ни факт
пользования объектом недвижимости после подписания акта приема-передачи.

В каких случаях акт приема-передачи не является подтверждением факта
передачи объекта недвижимости арендатору и факта пользования переданным по
акту объектом недвижимости?

Случай первый:
Между истцом и ответчиком был подписан договор на субаренду нежилых
помещений сроком более года. Регистрация договора в установленном законом
порядке произведена не была.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о
взыскании 1078356 рублей неосновательного обогащения, возникшего в
результате пользования ответчиком помещениями, принадлежащими истцу. Истец
ссылается на то, что помещения ответчику переданы по акту, плата за
пользование ответчиком не уплачивается, в связи с чем ответчик
неосновательно обогатился за счет истца, так как договор является
незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации.
В удовлетворении иска отказано.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной
регистрации, при ее отсутствии является незаключенным.