"И.Н.Ашихмин. Аренда недвижимости " - читать интересную книгу автора

продлении или возобновлении договора.
На сроке договора аренды объекта недвижимости следует остановиться
особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как
известно, процедура государственной регистрации договора аренды в силу
известных российских реалий обычно является нежелательной как для
арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды
стараются воспользоваться правилом пункта 2 статьи 651, которая требует
регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой
договор заключен на срок не менее одного года. Наиболее частый способ
избежания регистрации - это заключение договора на срок одиннадцать месяцев
с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается
продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока
аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.
Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на
основании которого стороны состоят в арендных отношениях более года.
Как показывает анализ пунктов 8, 10, 11 информационного письма ПВАС N
59, суд в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к
буквальному толкованию условий договора. То есть, если в договоре нет
прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор
считается не подлежащим государственной регистрации. В принципе такой подход
следует считать обоснованным и по смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ и Закона
о государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в
качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или
сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его
тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора
аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны
фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и
легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения.
Так, при заключении договора аренды на одиннадцать месяцев с
автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан
договором не более чем на эти одиннадцать месяцев, поскольку по истечении
этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним
волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на
неопределенный срок арендодатель связан еще менее, поскольку такой договор
может быть прекращен любой из сторон с предварительным предупреждением
другой стороны за три месяца, если договором не установлен иной срок.
Эта мысль подтверждается Президиумом ВАС в информационном письме N 59,
пункты 10 и 11.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об
освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили
договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий
договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же
срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон
не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна
из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что
продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который
в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи