"И.Н.Ашихмин. Аренда недвижимости " - читать интересную книгу автора

его незаключенным (пункт 8 информационного письма от 16 февраля 2001 года N
59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (в дальнейшем - информационное письмо N 59)).

Возможно ли взыскание неустойки за просрочку арендного платежа с
момента передачи объекта недвижимости и до заключения договора аренды?

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно
которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также
возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к
арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения
договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени. В
договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения,
возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о
взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке
территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку
платежа.
Суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном
объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной
неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке
территории за период фактического использования ответчиком здания оставил
без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и
становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Соглашение о применении к их отношениям, сложившимся до заключения
договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и
возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию
территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое
использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на
условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что
непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее
заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать,
что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между
сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о
взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению
договора (информационное письмо N 66, пункт 6).

Таким образом, при передаче объекта аренды ранее заключения договора
аренды арендатор может не заплатить арендную плату и иные расходы, связанные
с арендой, до заключения договора аренды. При этом арендодатель не защищен
договорной неустойкой и статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными
средствами. Это нужно иметь в виду арендодателям.

в) Споры о толковании срока "не менее года" для целей регистрации при