"Покупка и размен квартиры" - читать интересную книгу автора (Гусятникова Дарья Ефимовна)

1.3. Квартира в новом доме — новые проблемы?

Новостройка… Как приятно, когда окружают новые стены, можно заполнить пространство новой мебелью или не заполнять вовсе, оставляя простор для полета фантазии. И все было бы замечательно, если бы не многие факторы, которые порой омрачают такие приятные моменты.

К сожалению, приобретение жилья в новостройке — это не только радость от новой квартиры, но и нередко дополнительные проблемы, связанные с недоделками и недоработками при строительстве, это сложности с оформлением необходимых документов для уплаты коммунальных платежей, это споры о вступлении или нет во вновь организованный или уже действующий кооператив и т. п.

Итак, что прежде всего отличает приобретение новостройки от квартиры «со стажем».

Прежде всего необходимо определить — был ли дом сдан в эксплуатацию и соответственно оформлено ли право собственности продавца на продаваемую им квартиру или нет. В связи с этим возможны различные ситуации.

1. Приобретение квартиры в новом доме, который еще не сдан в эксплуатацию, но правоотношения по строительству указанного дома подпадают по действие Закона об участии в долевом строительстве.

2. Приобретение квартиры в новом доме, который еще не сдан в эксплуатацию, и разрешение на строительство которого было получено до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, т. е. до 1 апреля 2005 г.

3. Приобретение квартиры в новом доме, который уже сдан в эксплуатацию и имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Первая ситуация фактически представляет собой приобретение квартиры в строящемся доме, поскольку пока дом не сдан в эксплуатацию и права участников на принадлежащие им квартиры не зарегистрированы, то дом можно считать строящимся. Все особенности совершения таких сделок были подробно рассмотрены в первом параграфе настоящей книги.

Вторая ситуация в настоящее время встречается реже, но тем не менее еще осталось достаточно много «долгостроев», которые начали строиться еще до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, действие его положений на совершение сделок с таким имуществом на него распространяться не будет. Такая ситуация является наиболее сложной, поскольку именно в этом случае проще всего стать жертвой мошенников или просто совершить неправомерные действия.

Прежде всего необходимо разграничить ситуации, когда на стороне продавца выступает застройщик или подрядчик и когда в качестве продавца выступает дольщик — физическое лицо.

Если речь идет о юридическом лице, то:

1) необходимо выяснить основание возникновения прав застройщика и подрядчика на указанную квартиру. Подтверждением прав застройщика могут служить разрешение на строительство, оформленное право на земельный участок, а также план (или рабочий план) строительства жилого дома по указанному адресу. При этом разрешение на строительство и оформленное право на земельный участок, которое может быть подтверждено договором аренды или свидетельством о праве собственности на земельный участок, должны быть в наличии обязательно. Если застройщик по каким-либо причинам не хочет Вам их показывать или уклоняется от задаваемых Вами вопросов на эту тему, то стоит задуматься — насколько Вам необходима квартира в доме, построенном без соответствующего разрешения и/или на неоформленном земельном участке. Кроме того, обязательно проверьте у застройщика наличие действующей лицензии, которая должна включать такой вид деятельности, как строительство зданий и сооружений.

В случае если продавцом по сделке является подрядчик, то его полномочия на продажу квартиры необходимо проверять с повышенным вниманием. Прежде всего необходимо попросить предъявить Вам договор, на основании которого ему перешли квартиры. Как правило, это договор подряда на выполнение определенных работ в процессе строительства дома, в котором в качестве оплаты предусмотрена передача квартир. Необходимо проверить, чтобы продаваемая Вам квартира действительно была включена в перечень передаваемых квартир, и обязательно совпадал ее номер, расположение на этаже, количество комнат, метраж и другие характеристики. В случае, если имеются разночтения, то в обязательном порядке необходимо их устранить, в противном случае Вы рискуете впоследствии при возникновении спорных ситуаций лишить себя возможности доказать, какая именно квартира была Вам передана по договору;

2) необходимо проверить полномочия лиц, которые намереваются подписывать договор от имени продавца. Следует помнить, что в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ правом представлять юридическое лицо без доверенности чаще всего обладает только единоличный руководитель юридического лица. Было бы неплохо перед совершением сделки попросить продавца представить Вам для ознакомления его устав. В указанном документе следует обратить внимание на следующие моменты: точное наименование руководителя (в договоре оно должно звучать именно так, как в уставе). Кроме того, необходимо проверить по уставу пределы полномочий руководителя, другими словами, выяснить, вправе ли он самостоятельно совершать такие сделки по отчуждению недвижимого имущества организации. В соответствии с действующим законодательством у руководителя имеются ограничения на совершение крупных сделок, и для их совершения нередко требуется дополнительное согласие, например, общего собрания учредителей (участников) и т. п. В этом случае подтверждением такого согласия будет являться протокол заседания (собрания) соответствующего органа, на котором будет решен вопрос об отчуждении принадлежащей юридическому лицу квартиры. Если наличие такого согласия предусмотрено, а протокол, подтверждающий его получение, отсутствует, то можно вести речь о недействительности сделки и, следовательно, Вам не имеет никакого смысла так рисковать;

3) необходимо проследить, чтобы квартира, которая переходит Вам по договору, была идентично указана во всех документах. Как правило, в процессе строительства рабочий проект корректируется и изменяется, что может повлечь, в свою очередь, изменение номера и площади квартиры. В этом случае должны быть в наличии документы, подтверждающие правомерность таких изменений;

4) и наконец, самое главное — заключение договора. В данном случае речь идет лишь о простой письменной форме заключения договора, поскольку государственная регистрация такого договора законодательством не была предусмотрена. А это, в свою очередь, влечет значительный риск для покупателей. Если договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, нет реальной возможности убедиться в том, что указанная квартира до Вас никому не была продана, и в том, что после ее продажи Вам она также не будет еще раз реализована.

Итак, основным документом, подтверждающим приобретение Вами квартиры в новом, но еще не сданном доме, будет являться договор.

В случае если продавцом выступает застройщик, то, как правило, это будет опять же договор долевого участия в строительстве или договор инвестирования. Основные положения и необходимые условия, которые должны быть отражены в указанных видах договоров, рассмотрены в параграфе первом настоящей книги.

В случае если продавцом выступает подрядчик, то речь может идти лишь об одном виде договора — договоре уступки права требования. Предполагается, что на момент заключения договора у подрядчика имеется определенное требование к застройщику — о передаче ему квартиры, которая выступает предметом договора. Поэтому, заключая договор, подрядчик фактически передает право требования к застройщику другому лицу. В этом случае необходимо крайне внимательно отнестись к процедуре оформления договора уступки права требования, так как указанный договор фактически будет являться единственным основанием для оформления в дальнейшем квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). В данном случае кредитором будет выступать подрядчик, поскольку у него имеется право требования по договору (например, подряда) к застройщику о передаче ему квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Важным моментом является то, что согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, прежде всего необходимо внимательно изучить договор, на основании которого у лица, передающего Вам право требования квартиры, возникло это право. Например, это подрядчик, и его право возникло на основании заключенного с застройщиком договора. В этом случае Вам необходимо прочитать все условия договора между подрядчиком и застройщиком. Возможно, в нем содержится специальное требование о необходимости получить разрешение (согласие) застройщика на совершение уступки права требования. В этом случае передача права будет возможна только в случае, если Вы получите такое письменное разрешение застройщика. Если такое специальное условие в договоре отсутствует, то действуют общие положения гражданского законодательства, которые не предусматривают получения согласия должника на переход права требования по договору.

Однако отсутствие необходимости получать согласие должника не означает, что нет необходимости его уведомить о переходе права требования от одного лица к другому. Прежде всего такое уведомление, например, застройщика в Ваших интересах, поскольку Вам необходимо, чтобы застройщик знал, что именно Вы теперь претендуете на указанную квартиру и именно Вам он должен предоставлять всю необходимую информацию по указанной квартире.

…

Внимание! Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Другими словами, если Вы не уведомили застройщика и он будет пытаться передать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию по-прежнему подрядчику, игнорируя Вас, то его вины в этом не будет, так как Вы его своевременно и в письменной форме об этом не уведомили.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Таким образом, в случае уступки Вам права требования Вы получаете все без исключения права, которыми обладало лицо, передавшее Вам указанное право. Так, в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию Вы будете вправе обратиться в суд за взысканием компенсации; если Вам будет передана квартира, не отвечающая стандартам качества и требованиям, установленным договором, Вы будете вправе требовать от лица, ее передающего, устранения указанных недостатков и т. п. Кроме того, Вы получаете также право передать принадлежащее Вам право требования третьим лицам.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим существует очень важный момент — одновременно с заключением договора уступки права требования, кредитор обязан передать документы, подтверждающие его права.

В соответствии с п. 2 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Таким образом, при подписании договора желательно истребовать от лица, передающего право требования, подлинные экземпляры всех документов, подтверждающих права кредитора. Это также будет служить дополнительной гарантией того, что у кредитора не появится желание и возможность еще раз передать права требования на эту же квартиру другим лицам.

Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. В связи с этим на момент заключения договора необходимо проверить, насколько полно были выполнены обязательства кредитора перед должником, иначе Вы рискуете кроме права требования также получить еще и не выполненные обязательства перед должником. В этом случае обязанность их исполнить правомерно может быть обращена к Вам.

Согласно ст. 388 ГК РФ можно назвать следующие условия уступки требования:

1) уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору;

2) не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Законодательно установлены также достаточно жесткие требования, которые предъявляются к форме уступки требования:

1) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме;

2) уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом;

3) уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге.

Как правило, в случае приобретения квартиры в новом доме происходит уступка права требования, основанная на договоре, требующем простой письменной формы, поэтому и сам договор об уступке права требования также должен предусматривать такую форму договора.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Таким образом, предъявить какие-либо требования к лицу, которое передало Вам право требования, можно будет только в случае, если Вы докажете недействительность переданных Вам требований. Например, был заключен договор уступки права требования на определенную квартиру, но после сдачи дома в эксплуатацию при обращении в орган по государственной регистрации недвижимости было установлено, что указанная квартира уже зарегистрирована на другое лицо, которое приобрело на нее право ранее, чем с Вами был заключен договор уступки права требования. Таким образом, Вы сможете обратиться к лицу, передавшему Вам право требования, за взысканием понесенных расходов, так как им было передано Вам недействительное требование.

В случае если после заключения договора будет обнаружено, что должник не выполняет свои обязательства или выполняет их очень долго, с нарушением сроков, то предъявить в связи с этим какие-либо претензии к лицу, передавшему Вам право требования, будет нельзя.

Но если все прошло благополучно и Вы заключили договор об уступке права требования, который никем не оспаривается, то остается лишь ждать момента сдачи дома в эксплуатацию. После этого необходимо принять квартиру от застройщика и обратиться в орган по государственной регистрации недвижимости для государственной регистрации права собственности на квартиру. Основанием для приобретения такого права будет являться договор уступки права требования.

Однако неожиданности могут Вас поджидать и после того, как квартира Вам будет передана. Так как порой невозможно определить сразу качество объекта. Нередко это выясняется спустя определенное время или почти сразу после передачи квартиры, а иногда и непосредственно во время ее передачи.

Как и любая другая вещь, недвижимость должна отвечать определенным параметрам качества и стандартам. Если этого не происходит — значит, передана квартира ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Следовательно, законодателем предусмотрены варианты возможного поведения покупателя в случае обнаружения в приобретенной квартире каких-либо недостатков.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Рассмотрим перечисленные пункты подробнее.

1. Соразмерное уменьшение цены, как правило, актуально в том случае, если недостатки выявляются в момент передачи новостройки, когда денежные средства за нее еще не переданы или не полностью переданы продавцу. В этом случае стороны фиксируют обнаруженные недостатки и договариваются, на сколько может быть снижена цена. Затем новая стоимость квартиры отражается в договоре, но при этом также оговариваются обнаруженные недостатки. В случае если Вы впоследствии обнаружите другие недостатки и дефекты — это не лишит Вас права обратиться к продавцу с новыми требованиями в связи с ненадлежащим качеством проданной квартиры.

2. Безвозмездное устранение недостатков в разумный срок. В тех случаях, когда на стороне продавца выступает застройщик, ему гораздо проще и экономнее устранить выявленные в новой квартире недостатки собственными силами и за свой счет. Поэтому если наличие недостатков и причина их возникновения не вызывают у сторон споров, то застройщик обычно не возражает против того, чтобы устранить такие «недоделки» силами своих же рабочих. Однако будьте внимательны — фактически застройщик уже продал квартиру, рабочим тоже вряд ли доплатят за такой внеурочный труд, соответственно отношение к работе может быть не всегда добросовестным. Так что, если Вы выбрали в качестве способа решения всех проблем данное требование к продавцу, то будьте готовы к тому, что потребуется Ваш постоянный контроль над ходом выполнения работ, иначе вряд ли Вас удовлетворит ее результат. Хотя, конечно, ситуации бывают разные и не исключена возможность, что дополнительные работы будут действительно выполнены качественно и максимально быстро.

3. Возмещение расходов на устранение недостатков товара. В случае если Вы решили воспользоваться данным правом и предъявить застройщику, который продал Вам квартиру ненадлежащего качества, именно это требование, то обратите внимание, каким образом необходимо оформить предъявление такого требования. Поскольку Вы будете самостоятельно устранять недостатки, то, следовательно, если Вы сами их никому не покажете, то соответственно после Ваших работ их результат никто и не сможет увидеть. Поэтому первая и важная задача — зафиксировать указанные недостатки. Если застройщик готов совместно с Вами осмотреть квартиру и признать свою вину за определенные недостатки и недоделки, то достаточно будет составить двусторонний акт осмотра квартиры, в котором отразить выявленные недостатки, описав их подробным образом и установить способ их устранения — допустим, силами покупателя при условии возмещения продавцом расходов на устранение недостатков. При этом если Вы хотите быть уверены в том, что застройщик возместит Вам произведенные расходы быстро и без судебных споров, то в этом же акте или в качестве приложения к нему можно предусмотреть смету предполагаемых ремонтных (строительных) работ, которая также подписывается сторонами. В случае если застройщик не желает участвовать в осмотре недостатков и зафиксировать их наличие, то единственная возможность доказать их существование и причину возникновения после проведенного ремонта — это провести независимую оценку. Как правило, проведение такой оценки не слишком дорого и в любом случае в дальнейшем Вы сможете взыскать потраченные денежные средства с продавца. И только после получения результатов такой оценки имеет смысл проводить работы по устранению недостатков. При этом проведение таких работ Вы также должны зафиксировать путем сохранения чеков, квитанций, если использовался наемный труд — договоров подряда и т. п. Только в этом случае Вы сможете быть уверены, что независимо от желания застройщика все потраченные Вами денежные средства на приведение квартиры в надлежащее состояние будут взысканы с продавца. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или другого приобретенного объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Наилучший способ разрешения сложившейся спорной ситуации — это мирное урегулирование спора. Но, к сожалению, так происходит далеко не всегда, а в связи с этим необходимо письменно предъявлять продавцу свои претензии, чтобы перевести переговоры в «официальную стадию». И именно от того, насколько правильно Вы начнете эту «официальную стадию», во многом будет зависеть вероятность получения в дальнейшем положительного результата. В самом первом письменном документе — претензии формируются Ваши основные требования, основные «жалобы», т. е. закладывается своего рода фундамент дальнейшего общения с продавцом. И изменить их без достаточных к тому оснований в дальнейшем практически невозможно. Порой просто некорректные формулировки могут позволить продавцу использовать такие недочеты в своих интересах.

Претензия — письменный документ. Следовательно, она должна обладать основными признаками документа.

Прежде всего в претензии должно быть точно указано — кому она адресована. Для этого следует определиться, кому именно Вы планируете предъявлять претензию. Необходимо указать наименование продавца, можно также указать фамилию, имя, отчество руководителя или лица, уполномоченного в организации решать такие вопросы. При указании наименования и особенно адреса будьте очень внимательны. В случае если Вы по каким-либо причинам укажете неверную информацию и впоследствии не сможете доказать, что именно такая информация была предоставлена Вам самим продавцом, то это будет являться ненадлежащим уведомлением, что, в свою очередь, может повлечь в некоторых случаях и отказ от удовлетворения Вашего пусть и законного требования.

Информацию о наименовании можно получить, например, из договора. Тогда у Вас останутся доказательства того, где именно Вы нашли соответствующую информацию. Претензию можно направить в адрес продавца либо почтой — в этом случае лучше оформить заказное письмо с уведомлением либо передать с нарочным. Если Вы лично принесли претензию в офис застройщика, то оставлять ее имеет смысл лишь в том случае, если на втором экземпляре сотрудник офиса расписался в принятии указанной претензии, а также указал свои фамилию, имя, отчество и должность.

Если выяснить адрес застройщика не представляется возможным, так же как и отправить почтовое отправление (например, неизвестен почтовый адрес или письма возвращаются невостребованными), то можно обратиться в налоговый орган с заявлением о предоставлении сведений из ЕГРЮЛ об интересующем Вас юридическом лице. Для этого необходимо знать лишь наименование юридического лица. Выдача такой информации является платной, и для получения необходимых сведений необходимо будет внести плату в бюджет в размере 200 руб. Через пять дней после подачи заявления и приложенной к нему квитанции об уплате госпошлины Вам выдадут выписку из ЕГРЮЛ, в которой среди прочих сведений будет также указан необходимый Вам адрес. Впоследствии Вы вправе взыскать с продавца, изготовителя уплаченную Вами госпошлину, так как Вам пришлось ее платить по вине продавца, т. е. Вы понесли убытки.

После того как Вы указали наименование адресата и его адрес, необходимо указать отправителя претензии, т. е. написать свои фамилию, имя, отчество, фактический адрес. Следует также указать контактный телефон, по которому с Вами можно связаться, в случае если продавец, изготовитель сочтут это необходимым в целях экономии времени или им нужно будет что-то уточнить.

В тексте самой претензии должно быть указано, какая именно квартира и когда была приобретена. После этого описывается, что именно Вас не устраивает, какие недостатки выявлены. Если было получено заключение независимого эксперта, то прикладывается его копия.

Самая важная часть претензии — Ваше требование. Оно должно быть сформулировано предельно четко и в соответствии с действующим законодательством. Не забудьте указать дату составления претензии и поставить свою подпись.

Правильно составленная претензия — это больше половины успеха в Вашем начинании, поэтому отнеситесь очень внимательно и ответственно к этому мероприятию. Законодатель установил достаточно большие сроки для предъявления претензии, и нет никакой необходимости спешить. После того как претензия составлена, к ней желательно приложить копии подтверждающих документов. В принципе законодатель не указывает на необходимость приложения копий указанных документов, но их наличие упрощает возможность продавца установить факт покупки, наличия существенного недостатка и тому подобных необходимых обстоятельств и экономит время.

Ниже приведен образец претензии, которая может быть предъявлена продавцу в зависимости от различных обстоятельств и выбранного Вами требования.

ООО строительная фирма «Стройка»

г. Энск, улица Энская, д. ХХ офис ХХХХ

от Ивановой Марины Петровны

проживающей г. Энск, проспект Энский, д. ХХ, кв. ХХ

контактный телефон ХХ-ХХ-ХХ

ПРЕТЕНЗИЯ

20 декабря 2006 года мной была приобретена двухкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м, расположенная на седьмом этаже дома № 65 по улице Энской г. Энска. На второй день проживания в указанной квартире были обнаружены следующие недостатки:

___________________________________________________

_______________________

___________________________________________________

_______________________

Считаю, что указанные недостатки возникли до передачи мне указанной квартиры и по вине застройщика. Факт наличия недостатков подтверждается проведенной мной независимой экспертизой качества квартиры.

Прошу незамедлительно после получения указанной претензии устранить указанные недостатки своими силами и за свой счет, в противном случае буду вынуждена обратиться в суд за защитой своих интересов с возложением на ООО строительная фирма «Стройка» всех понесенных мной расходов.

22.12.2006 г. _Иванова М. П.

Конечно, начинать жизнь в новой квартире с хождения по инстанциям с различными жалобами — не самое приятное занятие, но порой это приносит достаточно быстрые результаты, и в этом случае уже никакие недостатки не будут омрачать Вашу жизнь в новой квартире.

Вывод: приобретение новой квартиры отнюдь не страхует Вас от избавления от «старых» проблем, возможно, их число даже увеличится. Но такие проблемы, как правило, решаемы, и в Ваших силах изменить ситуацию в свою пользу.