"Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики" - читать интересную книгу автора (Мельников Н)

Иные сделки с землей

Положение регионального закона, в соответствии с которым гражданам, не имеющим регистрации права на постоянное проживание, запрещается совершение сделок с земельными участками, не соответствует Конституции РФ

При незаконном использовании земельного участка полученный урожай принадлежит собственнику или иному лицу, владеющему землей на законных основаниях. Лицо, использующее участок незаконно вправе требовать возмещения произведенных затрат

Убытки, возникшие в связи с самовольным использованием земельного участка, подлежат компенсации при наличии необходимых доказательств Истец не представил доказательств, на основании которых можно сделать вывод о приобретении комиссионером за счет комитента спорных земельных долей

Имущественные права истица подтверждены свидетельством о праве на наследство и подлежат удовлетворению 

Проживающая в г.Москве Н.П. Медикова заключила договор, по которому она выступила покупателем жилого дома и земельного участка в г.Туапсе Краснодарского Края. Однако в регистрации договора купли-продажи было отказано на основании ст.16 Закона Краснодарского Края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском Крае", которой установлен запрет на совершение сделок с земельными участками на территории Края, если стороной по договору является гражданин, не имеющий постоянной регистрации в Краснодарском Крае или Республике Адыгея. Конституционный Суд признал данное положение не соответствующим Конституции РФ по следующим основаниям.

В соответствии со ст.27 Конституции РФ любой гражданин законно находящийся на территории РФ вправе свободно передвигаться и выбирать место жительства и пребывания. Свобода передвижения является важным конституционным правом, закрепленным во многих международно-правовых актах, включая Международный пакт о гражданских и политических правах 1966 года[46] и Факультативный протокол к нему, Протокол N 4 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод[47].

В исполнении Конституции был принят Федеральный закон от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", в соответствии с которым регистрация представляет собой форму учета, отражающую факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства. Согласно закону понятия "место пребывания" и "место жительства" не являются идентичными. Местом жительства — это жилой дом, квартира, служебное и иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), аренды либо на иных законных основаниях. Под местом пребывания понимается гостиница, санаторий, дом отдыха, больница, иные подобные учреждения, жилое помещение, не являющееся местом жительства, где гражданин проживает временно, например, дачный (садовый) домик.

Регистрация носит уведомительный характер и регулируется постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"[48].

В соответствии с ФЗ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" могут быть установлены определенные ограничения в интересах личности, общества и государства на свободу передвижения в пограничной зоне, зоне экологического бедствия, закрытых военных городках, закрытых административно-территориальных образованиях, на территориях, где введены особые условия и режимы проживания в связи с опасностью инфекционных заболеваний и отравлений, а также в местностях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Любые другие ограничения на передвижение являются незаконными, в том числе, устанавливающие зависимость на реализацию принадлежащих гражданину субъективных прав. Например, в Трудовом кодексе РФ установлен запрет на прямое или косвенное ограничение прав или установление прямых или косвенных преимуществ при заключении трудового договора в зависимости от места жительства и других обстоятельств, в том числе наличия или отсутствия регистрации по месту жительства или пребывания (ст.64 ТК РФ).

Таким образом, факт регистрации не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

Как следует из комментируемого решения, закрытое акционерное общество самовольно заняло земельный участок, находящийся у предпринимателя на основании договора аренды, заключенного с администрацией муниципального образования. В период с 2001 по 2002гг. ЗАО использовало участок для производства сельскохозяйственной продукции, в результате чего был получен урожай и извлечены доходы.

Арбитражный суд по иску предпринимателя взыскал с ЗАО доходы за незаконное пользование землей. По настоящему спору акционерное общество обратилось в суд с иском о компенсации стоимости затрат, понесенных при эксплуатации земельного участка и получения урожая. Требования общества были основаны на ст.303 ГК РФ, согласно которой как добросовестный, так и недобросовестный владелец имущества вправе требовать от собственника возмещения произведенных им затрат с того времени, когда собственнику причитаются доходы от использования имущества.

В удовлетворении требований ЗАО было отказано, поскольку общество не представило надлежащих доказательств, того, что им понесены какие-либо затраты. В качестве обоснований заявленного иска был представлен расчет себестоимости сельскохозяйственных работ. Данный документ был критически оценен судом, поскольку он не подтверждал фактически произведенные расходы, которые понесло общество. Надлежащими доказательствами в данном случае могли быть документы об оплате семян, удобрений, расходов по использованию машин, тракторов и т.п.При этом следует учитывать, что произведенные затраты следует не только документально подтвердить, но и обосновать их экономическую целесообразность. Сделанный вывод основывается на положении части 2 ст.303 ГК РФ, согласно которой возмещению подлежат лишь "необходимые" затраты.

В соответствии со ст.303 ГК РФ собственник правомочен обратиться в суд с требованием к недобросовестному владельцу о возврате имущества или возмещении всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за период недобросовестного владения. Под доходами понимается любое имущество, которое было извлечено в результате незаконного владения, включая деньги, плоды, продукцию и иное имущество (ст.136 ГК). Объектом отношений, урегулированных ст.303 ГК, являются доходы, определение которых дано в ст.136 ГК. В случае истребования имущества из чужого незаконного владения возникает обязательство по возмещению доходов, сторонами которого являются собственник и незаконный владелец.

При рассмотрении аналогичных дел следует учитывать, что размер понесенных убытков должен быть надлежащим образом обоснован и документально подтвержден. Это правило следует из ст.65 АПК РФ, устанавливающей обязанность доказывать обстоятельства спора, на которые стороны ссылаются.

В связи с тем, что позиция акционерного общества не была обоснована документами, подтверждающими реально понесенные расходы, в удовлетворении исковых требований оказано правомерно.

Сельскохозяйственная организация — общество с ограниченной ответственностью использует земельный участок на основании договора аренды, заключенного с администрацией муниципального образования. Другое общество с ограниченной ответственностью самовольно захватило часть земельного участка и произвело работы по выращиванию сахарной свеклы. Посчитав данные действия незаконными первое общество обратилось в ссуд с иском о взыскании упущенной выгоды — неполученных доходов вследствие самовольного занятия ответчиком земельного участка.

В удовлетворении иска было отказано по тем основанием, что заявитель не представил доказательств причинной связи между нарушением его прав и возникшими убытками.

В подтверждении своих требований истец предъявил справку Управления сельского хозяйства о планируемом урожае сахарной свеклы за период, в котором осуществлялось незаконное использование земельного участка. Обоснование стоимости сахарной свеклы также не было подтверждено, поскольку представленный договор оказался не подписанным. Основной вывод суда основывается по положениях ст.65 АПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается. Отсутствие доказательства влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Для более четкого формирования своей позиции по аналогичного рода делам, необходимо исходить из того, как используется участок лицом, владеющим им на законных основаниях. Если это сельскохозяйственная организация, то самовольное занятие земли влечет убытки в виде недополученных доходов от продукции, которую предполагалось произвести. В суд необходимо представить документы, подтверждающие намерение осуществлять производство, например, затраты на ремонт оборудования, тракторов, приобретение семян, разработку плана засева, с указанием с/х культуры, которые предполагается возделывать. Нужно доказать среднюю урожайность, которую можно получить на земельном участке, в зависимости от возделываемой культуры. Для этого предъявить данные об урожайности на участках с аналогичным уровнем плодородия за последние несколько лет. Предполагаемый размер стоимости урожая также подлежит доказыванию для чего в управлении по ценообразованию следует взять соответствующую информацию. При этом судом принимается не только информация из государственных органов, служб и ведомств, но и из коммерческих структур, занимающихся производством и реализацией соответствующей сельскохозяйственной продукции.

В судебном акте со ссылкой на п.22 постановление Правительства РФ от 28 января 1993г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" указано, что возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые земельные участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства. Доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель". Наличие данной нормы позволяет ее использовать для исчисления размера убытков. Однако это положение не снимает обязанность доказывания и представления необходимых документов.

Если законный владелец земли является потенциальным арендодателем и самовольный захват участка не позволил заключить либо исполнить договор аренды, то возмещению подлежат убытки в виде размера недополученной арендной платы. В данном случае суду необходимо представить договор аренды, а при его отсутствии документы, подтверждающие намерение сдать участок в аренду. К такого рода доказательствам могут быть отнесены договор о намерении заключить договор аренды, письма, в которых обсуждались условия сделки. При этом нужно подтвердить, что все существенные для сторон условия были согласованы. Заявленный к взысканию размер убытков необходимо доказать исходя из сложившегося в данном конкретном регионе уровне арендной платы за земли аналогичного качества.

Общество с ограниченной ответственностью (комитент) и закрытое акционерное общество (комиссионер) заключили договор комиссии, по которому комиссионер обязывался приобрести за счет комитента земельные доли общей площадью 428 га.

ЗАО приобрело доли у собственников однако зарегистрировало право собственности за собой, а не за ООО. Посчитав такие действия незаконными, общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием о признании регистрации права собственности на доли за акционерным обществом недействительной. В удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

В соответствии со ст.990, 996 ГК РФ неотъемлемым условием возникновения у комитента права собственности на имущество, поступающее к комиссионеру, является приобретение имущества за счет средств комитента. Это обстоятельство играет определяющее значение, поскольку именно данное условие отличает договор комиссии от схожего с ним договора поручения и агентского договора.

При рассмотрении аналогичных дел необходимо учитывать, что во исполнение заключенного договора стороны должны предпринять определенные действия, для приобретения прав и обязанностей по сделке. Как указано в п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" правовая природа договора должна определяться исходя из толкования его условий и фактических отношений сторон, сложившихся при заключении и исполнении сделки[49].

Анализ комментируемого дела показывает, что был заключен договор комиссии. Однако комитент не перечислил комиссионеру денежные средства для исполнения обязательства. Из характера договора следует, что комитент выдал комиссионеру поручение на приобретение долей и комиссионер данное поручение принял, подписав договор. Однако, чтобы исполнить договор, комиссионер должен был получить средства для приобретения долей. Отсутствие доказательств перечисления денег комиссионеру (ЗАО) говорит о том, что комитент (ООО) не выполнил свои обязательства по договору. При таких обстоятельствах суд правомерно указал, что общество с ограниченной ответственностью должно предоставить документы, подтверждающие право на предъявление иска. "Сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента"[50].

Общество с ограниченной ответственностью — заявитель иска не обосновало, что спорные доли приобретены акционерным обществом за счет ООО. Суду в частности должны были быть предъявлены финансовые документы, подтверждающие выделение комиссионеру средств для приобретения указанных долей, а также сам факт приобретения долей за счет общества с ограниченной ответственностью.

Таким образом, поскольку истец не представил доказательств, свидетельствующих об исполнении заключенного договора комиссии, в удовлетворении исковых требований было отказано.

На основании свидетельства о праве на наследство гражданин получил в собственность земельную долю и долю участия в обществе с ограниченной ответственностью. Наследодатель еще при жизни обратился к руководству ООО с заявлением о выходе и компенсации доли участия, которое удовлетворено не было. Став собственником, наследник обратился в суд с иском о выделе земельной доли в натуре и денежной компенсации стоимости доли участия в ООО. В части требований, касающихся земельной доли, было заключено мировое соглашение. В отношении доли участия суд принял решение о выплате гражданину денежной компенсации.

Из комментируемого акта не понятно, на каком праве ООО владело земельной долей, так же в решении не раскрываются условия мирового соглашения. Между тем, сделанные судом выводы, играют важное значение для рассмотрения споров о компенсации стоимости земельной доли, внесенной в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.

Суд абсолютно верно признал отказ общества от компенсации доли участия неправомерным, поскольку в соответствии со ст.94 ГК РФ права участника на выход из ООО действует вне зависимости от согласия других членов. Правило о свободном выходе является императивным. Как указано, в п.27 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8, условия учредительных документов общества с ограниченной ответственностью, лишающие участника права свободного выхода либо ограничивающие это право, должны рассматриваться как ничтожные[51].

Право участника ООО на выход из общества обеспечивается обязанностью общества по выплате ему стоимости части имущества, соответствующей его доле в уставном капитале общества. В соответствии с п.2, 3 ст.26 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"[52] принадлежащая участнику доля переходит к обществу с момента подачи заявления о выходе из общества, в то время как расчеты с ним производятся в течение шести месяцев с момента окончания финансового года, в котором было подано заявление о выходе, если уставом общества данный срок не был сокращен.

Порядок компенсации стоимости доли устанавливается в ст.26 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", предусматривающей обязанность ООО выплатить выходящему участнику действительную стоимость его доли. В контексте земельной доли следует заметить, что согласно части 2 ст.26 рассматриваемого закона общество с согласия участника вправе выделить в натуре имущество, соответствующее стоимости доли. Следовательно, при наличии обоюдного согласия, внесенная в уставный капитал земельная доля, может быть возвращена участнику при его выходе из ООО. Если говорить точнее, то в данном случае речь идет не о возврате, а об оплате стоимости доли участия в ООО земельной долей.