"Покупка и размен квартиры" - читать интересную книгу автора (Гусятникова Дарья Ефимовна)

Информация о проектной документации

Наряду с достоверностью и полнотой информации о застройщике немаловажную роль играет и информация о проектной документации, в соответствии с которой будет или уже строится дом. Фактически это основополагающий документ, имеющий практически определяющее значение при выборе покупателем компании-застройщика и непосредственно объекта долевого строительства. В связи с этим законодателем достаточно подробно определен круг информации, которая должна быть представлена покупателю в отношении такой проектной документации. Перечень указанных требований содержится в ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве. В частности, информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом. Наиболее важной частью данной информации являются конечно же сроки строительства. Поскольку любого покупателя, и это вполне закономерно, интересует прежде всего дата, когда он сможет обрести право на уже готовую квартиру в выбранном им доме. Но при этом застройщик с целью привлечения большего числа покупателей нередко старается неоправданно уменьшить сроки сдачи (строительства) дома. Поэтому к срокам, указанным в проектной документации, стоит относиться с определенной долей осторожности;

2) о разрешении на строительство. Указанный документ является одним из самых важных на стадии строительства дома. Знакомясь с данным документом, прежде всего обратите внимание на точное соответствие объекта, на который выдано разрешение, тому объекту, который выбрали Вы.

Не должно быть никаких разночтений по наименованию, местонахождению, площади объекта, наименованию застройщика и т. п. нюансов. Если застройщик по каким-либо причинам старается оттянуть момент предоставления Вам такого разрешения, то стоит очень хорошо задуматься — нужно ли Вам рисковать и иметь дело с таким застройщиком. Кроме того, проверьте, чтобы все графы разрешения на строительство были заполнены и были подписи всех лиц и органов, которые перечислены в указанном разрешении в качестве необходимых для получения согласования;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. Немаловажным документом является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором ведется или планируется вести строительство. Как правило, это либо документ, подтверждающий право собственности застройщика на указанный земельный участок, в качестве которого будет выступать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, и документ-основание, по которому возникло указанное право собственности (например, договор купли-продажи и т. п.), либо документ, подтверждающий право аренды. Такое право в обязательном порядке должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права аренды и договором аренды, прошедшим государственную регистрацию. Обычно в таких случаях речь идет о долгосрочной аренде земельного участка;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство. Если Вы приобретаете объект долевого строительства в доме, фундамент, которого еще не заложен, то

…

обратите серьезное внимание на описание места нахождения такого дома, поскольку неточное указание адреса может впоследствии стать причиной Вашего разочарования, если окажется, что дом начал строиться не совсем в том месте, в котором Вы ожидали;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией. Указанная часть проектной документации — это фактически подробное описание объекта долевого строительства, или, другими словами, Вашей будущей квартиры.

…

Обратите внимание на то, чтобы в проектной документации технические характеристики приобретаемой Вами недвижимости были указаны как можно подробнее. Обязательно должны быть указаны все площади, этажность, количество квартир на этаже, количество нежилых помещений в доме, если они имеют место быть и т. п.;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом. Такая информация будет иметь для Вас достаточно важное значение, в случае если Вы, например, планируете приобрести жилую квартиру на втором этаже дома, в котором по плану предусмотрен первый этаж в качестве нежилых помещений. В этом случае примерное указание на функциональное назначение помещений может сыграть решающую роль при выборе Вами квартиры. Например, если будет указано, что нежилое помещение планируется использовать под организацию общепита, то покупатель, имеющий маленького ребенка или планирующий его появление, вряд ли согласится на приобретение такой квартиры, так как можно предположить, например, расположение в указанном помещении кафе или ресторана, шум вокруг которых в поздние вечерние часы вряд ли будет располагать к спокойному детскому сну. Для другого же покупателя это, наоборот, может стать дополнительным «плюсом» при выборе жилья. Например, если предположить, что покупатель — холостяк, который не любит готовить. Поскольку варианты могут быть совершенно различны, то важно получить достоверную информацию именно из проектной документации, так как в дальнейшем это может быть использовано в Ваших интересах;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

…

Внимание! Выбирая будущую квартиру, обязательно внимательно изучайте документы, которые застройщик обязан Вам предоставить по Вашему требованию. Проверяйте и еще раз проверяйте соответствие указанных документов между собой и тем обещаниям, которые Вам дает застройщик.

В случае если застройщик указывает на отсутствие у него на данный момент каких-либо документов, с которыми Вы хотели бы ознакомиться, то имейте в виду, что его действия в этом случае являются незаконными в связи со следующим.

В соответствии со ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, т. е., другими словами, предлагать Вам приобрести у него строящуюся квартиру, только после выполнения следующих требований:

1) получения в установленном порядке разрешения на строительство. Как уже отмечалось выше, указанный документ подтверждает право застройщика осуществлять строительство определенного дома на определенном земельном участке в определенное время;

2) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

…

Внимание! Застройщик в соответствии с указанным Законом обязан сделать доступной для широкого круга лиц определенного рода информацию. Согласно ст. 19 данного Закона проектная декларация представляет собой информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, которые были подробно рассмотрены выше.

Законодателем определена обязанность застройщика опубликовать указанную проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационньгх сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить указанную информацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный контролирующий орган.

Но при этом сделано исключение для застройщиков, которые при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не используют производство, размещение и распространение рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. Такой застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, но сохраняется его обязанность представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Таким образом, проектная декларация должна быть в наличии у застройщика в любом случае. Более того, в ч. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве прямо указано, что хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. То есть шансов на отсутствие такой декларации у застройщика по каким-либо уважительным причинам практически нет.

При этом проектная декларация должна содержать только достоверную информацию. С этой целью в ч. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. В случае если застройщиком нарушены вышеуказанные требования к проектной декларации и порядку ее опубликования и (или) предоставления, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере;

3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, только одновременное выполнение всех вышеуказанных требований позволяет застройщику осуществлять реализацию квартир в строящемся доме.

Если же указанные требования выполнены, то все документы будут у застройщика в наличии и каких-либо проблем с их предоставлением для Вашего ознакомления возникнуть не должно. Поэтому отказ или оттягивание сроков предоставления вышеназванных документов застройщиком могут быть расценены лишь как невыполнение с его стороны требований действующего законодательства и, следовательно, отсутствие у него законных прав на продажу квартир.

В любом случае ч. 3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены последствия ситуации, когда стало известно о недобросовестности застройщика. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют, как уже было указано выше, отвечающие требованиям Закона об участии в долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.